Khảo sát mặt bằng mở quán cafe: Xem gì trước khi đặt cọc?
Một mặt bằng nhìn đẹp vào buổi tối có thể rất khó ghé vào buổi sáng. Giá thuê vừa túi tiền cũng chưa chắc còn rẻ sau khi cộng tiền sửa chữa, chỗ gửi xe và những tháng phải trả tiền trong lúc chuẩn bị.
Khảo sát mặt bằng mở quán cafe nên đi từ khách hàng, khả năng tiếp cận và điều kiện vận hành đến tổng tiền phải bỏ ra. Sau đó mới so sánh các địa điểm và trao đổi điều khoản thuê. Bạn không cần tìm một nơi hoàn hảo; bạn cần biết hạn chế nào có thể giải quyết và hạn chế nào khiến mô hình dự định không còn phù hợp.
Trong bài:
- 1. Đến đúng giờ khách sẽ mua, không chỉ lúc tiện đi xem nhà
- 2. Kiểm tra khách có thể nhìn thấy, ghé vào và ở lại không
- 3. So sánh tổng tiền phải chuẩn bị, không chỉ tiền thuê mỗi tháng
- 4. Làm rõ điều kiện thuê trước khi cam kết
- 5. Chọn mặt bằng phù hợp và chốt những việc cần kiểm tra thêm
1. Đến đúng giờ khách sẽ mua, không chỉ lúc tiện đi xem nhà
Trước khi đi, viết một câu mô tả quán: phục vụ ai, bán mạnh vào lúc nào, khách mang đi hay ngồi lại. Quán bán cà phê cho người đi làm cần quan sát đường đến nơi làm việc và khả năng dừng xe. Quán phục vụ học tập cần chú ý thêm tiếng ồn, chỗ ngồi và điều kiện ở lại lâu.
Bạn nên quay lại mỗi địa điểm ở nhiều khung giờ dự định bán, có cả ngày thường và cuối tuần nếu quán phục vụ cả hai. Không suy nhu cầu cả tuần từ một buổi phố đông hoặc một sự kiện gần đó.
| Điều quan sát | Cách ghi để so sánh được | Điều chưa được kết luận |
|---|---|---|
| Người đi qua | Khung giờ, hướng đi, phương tiện | Mọi người đi qua đều là khách |
| Người dừng mua đồ uống | Số lượt trong cùng khoảng quan sát; mua mang đi hay ở lại | Khách của quán bên cạnh sẽ chuyển sang quán mới |
| Giá và món được mua | Món cụ thể, giá bán, cách phục vụ | Giá menu cao nhất là mức khách thường chi |
| Điểm bất tiện | Khó quay đầu, thiếu chỗ xe, vướng giờ giao hàng | Sửa biển hiệu sẽ giải quyết được mọi vấn đề |
Khi trò chuyện với khách quanh đó, hỏi lần gần nhất họ mua đồ uống ở đâu và vì sao. Câu trả lời về hành vi đã xảy ra hữu ích hơn một lời hứa sẽ đến ủng hộ. Ghi riêng quan sát, lời kể và suy đoán của bạn để sau này không nhầm cả ba là dữ kiện chắc chắn.
Nếu mặt bằng gần khu làm việc, hãy đối chiếu mô hình cafe phục vụ khách văn phòng với thói quen mua vào buổi sáng và giờ nghỉ.
2. Kiểm tra khách có thể nhìn thấy, ghé vào và ở lại không
2.1 Lối vào và chỗ xe
Hãy thử đến quán theo hướng khách thường di chuyển. Biển có bị cây hoặc xe che không? Khách có phải vòng xa mới tới được cửa? Người lấy hàng có đứng chờ chắn lối khách ngồi trong quán không?
Chỗ đỗ xe cần được làm rõ với bên có quyền quản lý. Không tính vỉa hè hoặc phần đất bên cạnh vào diện tích phục vụ chỉ vì hôm đi xem đang để xe được. Nếu phải gửi xe bên ngoài, hãy tính cả chi phí và việc khách phải đi thêm một đoạn.
2.2 Diện tích sử dụng thực tế
Đừng lấy diện tích quảng cáo chia cho diện tích một bộ bàn ghế để ước lượng số khách. Quán còn cần quầy, kho, khu rửa, nhà vệ sinh, lối đi và nơi chờ nhận đồ. Cột nhà, cầu thang hoặc sàn chênh cao có thể làm một phần diện tích khó sử dụng.
Mang theo danh sách thiết bị dự kiến, ảnh và kích thước máy để trao đổi với người phụ trách kỹ thuật. Cần kiểm tra vị trí điện, nước, thoát nước và khả năng đưa máy vào; chủ quán không nên tự kết luận hệ thống hiện có đáp ứng thiết bị chỉ vì ổ cắm vẫn hoạt động.
Với mô hình sân vườn, nên xem cả phương án khi mưa và nơi thu dọn bàn ghế. Với quán văn phòng, hãy ngồi thử ở thời điểm ồn nhất, thay vì chỉ nhìn không gian khi tòa nhà đã hết giờ làm.
3. So sánh tổng tiền phải chuẩn bị, không chỉ tiền thuê mỗi tháng
Hai mặt bằng cùng giá thuê có thể cần mức vốn ban đầu rất khác nhau. Bạn nên xin báo giá cho những phần bắt buộc sửa trước khi quyết định, đồng thời làm rõ thời gian được sửa chữa và lúc bắt đầu tính tiền thuê.
| Khoản tiền | Cần hỏi hoặc lấy báo giá |
|---|---|
| Cọc và trả trước | Số tiền, lịch thanh toán, điều kiện hoàn hoặc xử lý cọc |
| Sửa chữa để mở bán | Điện nước, sàn, quầy, biển, vệ sinh, những việc chủ nhà cho phép |
| Chi phí trong thời gian chuẩn bị | Thuê, điện nước và các khoản dịch vụ khi chưa có doanh thu |
| Chi phí định kỳ ngoài tiền thuê | Quản lý, gửi xe, vệ sinh hoặc khoản khác áp dụng tại nơi thuê |
| Khi kết thúc thuê | Yêu cầu tháo dỡ, hoàn trả hiện trạng và tài sản được mang đi |
Ví dụ giả định: mặt bằng A cần cọc và trả trước 60 triệu đồng, sửa tối thiểu 80 triệu đồng, tổng tiền ban đầu của hai nhóm này là 140 triệu đồng. Mặt bằng B cần cọc và trả trước 75 triệu đồng, sửa tối thiểu 40 triệu đồng, tổng là 115 triệu đồng. B cao hơn ở khoản trả cho chủ nhà nhưng thấp hơn 25 triệu đồng về tổng hai nhóm tiền đang so sánh.
Ví dụ chưa gồm máy móc, hàng nhập, nhân sự hay tiền duy trì quán. Tiền cọc cũng khác với chi phí đã tiêu hết. Sau khi so sánh vốn ban đầu, bạn vẫn phải xét tiền thuê trong cả thời gian dự định kinh doanh và khả năng thu hút đúng khách; chọn B chỉ vì tổng trên thấp hơn vẫn là quyết định thiếu dữ liệu. Hãy lập kế hoạch vốn và thử tình huống bán chậm bằng tổng chi phí của địa điểm, không chỉ tiền thuê được báo ban đầu.
4. Làm rõ điều kiện thuê trước khi cam kết
Hãy yêu cầu người cho thuê làm rõ quyền cho thuê và phần diện tích được giao. Với việc thuê lại hoặc nhận sang quán, cần kiểm tra cả sự đồng ý và điều kiện của bên có quyền cho thuê, thay vì chỉ thỏa thuận với người đang vận hành.
Những nội dung nên trao đổi gồm mục đích sử dụng, thời hạn, tăng giá, sửa chữa, biển hiệu, giờ hoạt động, các khoản thanh toán, chấm dứt sớm và hoàn trả mặt bằng. Ghi rõ ai chịu phần nào khi có hỏng hóc hoặc thay đổi từ phía tòa nhà. Các cam kết quan trọng cần xuất hiện trong thỏa thuận, không chỉ nằm trong tin nhắn giới thiệu nhà.
Đây là nhóm câu hỏi để chuẩn bị làm việc, không phải mẫu hợp đồng phù hợp cho mọi trường hợp. Nếu giá trị cam kết lớn hoặc quyền cho thuê chưa rõ, hãy nhờ người có chuyên môn pháp lý kiểm tra hồ sơ cụ thể trước khi đặt cọc. Điều kiện kinh doanh áp dụng tại địa điểm cũng cần được xác minh riêng. Nếu nhận lại quán đang hoạt động, cần kiểm tra quán sang nhượng cả về hợp đồng, thiết bị và các nghĩa vụ còn lại.
5. Chọn mặt bằng phù hợp và chốt những việc cần kiểm tra thêm
Sau mỗi lượt xem, viết ngắn ba điểm: khách có lý do ghé không, quán có vận hành được không, tổng tiền có nằm trong khả năng chuẩn bị không. Một điểm yếu nghiêm trọng như không sử dụng được cho mục đích dự định không nên bị che lấp bởi nhiều điểm trang trí đẹp.
Nếu đang phân vân, hãy làm thêm một lượt khảo sát đúng chỗ còn thiếu thay vì tiếp tục cộng điểm theo cảm giác. Có thể bạn cần kiểm tra lối xe vào sáng thứ Hai, xin báo giá điện nước hoặc xem lại quyền cho thuê. Chỉ khi có câu trả lời, bảng so sánh mới giúp đưa ra lựa chọn.
Về thiết bị, bạn có thể gửi kích thước quầy dự kiến, menu và ảnh mặt bằng qua 0799 888 222 để trao đổi với Autoshop, hoặc xem trước máy pha cà phê cho quán. Autoshop hỗ trợ ý tưởng bố trí và kết nối bên thi công khi cần; việc thiết kế, thi công mặt bằng và trách nhiệm xây dựng thuộc đơn vị được bạn lựa chọn thực hiện.
